요즘 부동산 데이터를 보면 강남권 아파트 매물이 눈에 띄게 늘어나고 있습니다.​강남·서초·송파 같은 이른바 강남3구뿐 아니라 강동구까지 매물이 빠르게 증가하는 모습인데요. 시장에 매물이 많아지면 자연스럽게 가격이 눌리는 현상이 나타날 수밖에 없습니다.​이 매물 증가의 가장 큰 이유는 세금 이슈라고 생각합니다.최근 정부가 보유세 강화나 세제 변경 가능성을 계속 언급하면서, 일부 다주택자들은 규제가 더 강화되기 전에 집을 정리하려는 움직임을 보이고 있습니다.​그동안 강남 집값이 크게 오르면서 양도차익이 커진 만큼, 세금이 더 불리해지기 전에 매도하려는 심리도 영향을 주고 있는 것으로 보입니다.​생각보다 많은 1주택자들도 매도 고민​흥미로운 점은 다주택자뿐 아니라 1주택자들도 매도를 고민하는 사례가 늘고 있다는 것입니다.​특히 오래 보유한 강남 아파트의 경우 매입 가격 대비 시세 차익이 매우 큰 경우가 많습니다. 문제는 집값이 올라갈수록 재산세와 종합부동산세 부담도 커진다는 점입니다.​여기에 하나 더 중요한 요인이 있습니다.​바로 베이비붐 세대의 은퇴입니다.​강남 아파트를 20~30년 보유한 집주인 상당수가 이제 은퇴 연령에 들어서면서 다음과 같은 고민을 하는 경우가 많다고 합니다.​집을 팔고 노후자금을 마련할지자녀에게 증여할지더 작은 집으로 갈아탈지​저도 주변 이야기를 들어보면 “집은 있는데 현금이 없다”는 고민을 하는 분들이 꽤 많습니다. 이런 상황에서 고가 아파트를 정리하려는 움직임이 늘어나는 것은 어쩌면 자연스러운 흐름일 수도 있습니다.​최근 늘어나는 증여와 ‘저가 매도’​최근 강남권에서 또 하나 눈에 띄는 변화가 있습니다.​바로 증여 거래 증가입니다.​아파트를 자녀에게 넘기는 방식으로 증여가 늘어나고 있는데, 일부에서는 증여와 매매를 섞은 형태의 거래도 나타난다는 이야기가 나옵니다.​예를 들어 시세보다 일정 수준 낮게 거래하면 세금 부담이 줄어드는 제도를 활용하는 방식입니다.​이런 거래가 늘어나면 실제 시장 가격보다 낮은 거래 사례가 발생하면서 가격 흐름이 약해 보이는 효과도 나타날 수 있습니다.​예전과 달라진 강남 부동산 흐름​예전 부동산 시장에서는 보통 이런 흐름이었습니다.​수도권 외곽 하락서울 하락마지막으로 강남 하락​하지만 최근 시장은 조금 다른 모습입니다.​오히려 고가 아파트가 먼저 조정을 받는 모습도 보이고 있습니다.​개인적으로는 이유가 명확하다고 생각합니다.​세금 부담 증가고령화보유 기간이 긴 집주인의 차익 실현노후 자금 확보 수요​이 네 가지가 동시에 작용하고 있기 때문입니다.​​​제 개인적인 생각을 조금 이야기해보면, 강남 아파트가 무너진다기보다는 시장 구조가 바뀌는 과정에 더 가깝다고 봅니다.​결국 지금 강남 아파트 가격이 약해지는 이유는 단순히 경기 때문이라기보다 세금 정책과 고령화, 그리고 차익 실현 욕구가 동시에 작용한 결과라고 생각합니다.​이 변화가 일시적인 조정일지, 아니면 시장 구조 변화의 시작일지는 앞으로 몇 년 동안 더 지켜봐야 할 것 같습니다.​그리고 현재 국힘이 하는 걸 보면 정치적인 지형이 다시 바뀌기 쉽지 않다라는 생각도 한 몫을 하는 것 같습니다.